01
Base de cálculo
Os 3 valores que você precisa comparar, onde consultar cada um no site da Prefeitura e qual ano usar, conforme o objetivo seja economia antes da compra ou restituição depois.
Guia da Economia Imobiliária
PARA ADVOGADOS · FOCO NA CIDADE DE SÃO PAULO
O ITBI cobrado a mais na compra de imóveis pode virar honorário no seu escritório.
Eu te mostro o que conferir numa compra de imóvel em São Paulo para saber se o imposto foi cobrado acima do devido. Vale para quem ainda vai comprar e para quem comprou nos últimos 5 anos. Mesmo que você nunca tenha atuado com tributário.
A partir de R$ 47 · Pagamento único · 7 dias de garantia
Paulo Marques Neto
Advogado desde 1999 · +500 processos só de ITBI e ITCMD · +2.000 escrituras analisadas
Eu também não prestava atenção nisso.
Em 2016, comprei meu primeiro apartamento em São Paulo. Na véspera da escritura, chegou a guia do ITBI. Eu esperava pagar X. A guia veio com X + R$ 9 mil.
Liguei para a escrevente. A resposta foi:
"A Prefeitura que determina o cálculo desse modo. Se não pagar assim, você não assina a escritura amanhã."
Eu falei "tá bom" e desliguei. Me virei para arrumar a diferença e paguei.
Eu já era advogado. Tinha imobiliária me assessorando, advogado do lado dos vendedores, uma escrevente conhecida. Ninguém tocou no assunto. Nem eu.
Meses depois, estudando outra tese para o escritório, esbarrei no tema e entendi o que tinha acontecido. A primeira ação de restituição de ITBI do meu escritório foi a do meu próprio imóvel. E eu recuperei o valor.
Mais de 500 processos depois, sei que meu caso estava longe de ser exceção.
O dinheiro estava ali, na guia. Só faltava alguém que soubesse onde olhar.
"Mas eu não entendo de ITBI."
Eu também não entendia. Eu era generalista na época. Você não precisa virar tributarista para começar. Precisa saber quais documentos pedir, quais valores comparar e em que momento vale aprofundar a análise.
É isso que o guia organiza.
POR QUE ISSO ACONTECE TANTO
O mesmo imóvel tem 3 valores diferentes. A Prefeitura cobra sobre o maior.
Em toda compra de imóvel em São Paulo existem três números:
1. Valor do negócio
O que o comprador de fato pagou.
2. Valor venal do IPTU
Definido pela Prefeitura.
3. Valor venal de referência do ITBI
Também definido pela Prefeitura, e quase sempre o mais alto.
CASO REAL DO ESCRITÓRIO
Valor do negócioR$ 800.000
Valor venal do IPTUR$ 914.328
Valor venal de referênciaR$ 1.509.120
ITBI cobrado (3% sobre a referência)
R$ 45.273
ITBI sobre o valor do negócio
R$ 24.000
Mais de R$ 21 mil de diferença numa única guia.
STJ · Tema 1113
Em 2022, o STJ fixou no Tema 1113 que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação em condições normais de mercado, e que o município não pode impor previamente um valor de referência.
Mesmo assim, muita gente continua pagando pela régua da Prefeitura. É o valor que aparece na guia, e quase ninguém questiona.
E o pedido de restituição pode alcançar pagamentos dos últimos 5 anos.
Pense em quantos clientes seus compraram imóvel em São Paulo nesse período. Cada um deles é uma guia que vale a pena conferir.
Quanto isso pode representar para o seu escritório
Numa simulação com honorários de 30% sobre a economia ou a restituição:
| Economia ou restituição | Seus honorários |
|---|---|
| R$ 10.000 | R$ 3.000 |
| R$ 20.000 | R$ 6.000 |
| R$ 30.000 | R$ 9.000 |
No caso real acima, 30% sobre R$ 21 mil de diferença dariam mais de R$ 6 mil de honorários num único cliente.
Uma única restituição de R$ 10 mil paga o Pacote Profissional 20 vezes.
E quando o dinheiro entra?
Antes do pagamento do imposto
A economia para o cliente é imediata, e o seu honorário pode ser também.
Restituição judicial
Os processos que conduzo levam, em média, de 1 ano e meio a 2 anos e meio.
Exemplos ilustrativos. Valores, percentuais e prazos dependem de cada caso e do que for contratado.
O CONTEÚDO DO GUIA
Os 5 pontos que você vai saber conferir em toda compra de imóvel
02
Multa e juros
Por que o prazo de 10 dias da Lei Municipal 11.154/91, que todo mundo teme, não se sustenta, e o que o STF decidiu no Tema 1124 sobre quando o ITBI é devido.
03
Isenção
Os 4 requisitos da isenção em São Paulo e o caso de um comprador que só ficou fora dela por causa do valor de referência. Resultado: mais de R$ 9 mil que ele deixou de pagar.
04
Compra financiada pelo SFH
O campo da declaração (DTI) que, quando esquecido, faz o comprador perder a alíquota de 0,5% sobre parte do valor financiado. Com os limites de 2026, até R$ 3.024 por guia.
05
Registro do imóvel
Os 3 requisitos do desconto de 50% nos emolumentos (art. 290 da Lei 6.015/73) e por que o cartório não vai avisar o seu cliente.
Escrito em linguagem simples: você entende rápido, e o seu cliente também.
EXPERIÊNCIA PRÁTICA POR TRÁS DO CONTEÚDO
Quem já recuperou o que pagou a mais
Estes são clientes do meu escritório, não compradores do guia. Estão aqui porque mostram o tipo de caso que o guia te ensina a identificar.
"Conheci o Dr Paulo pelo Instagram e entrei com a ação de devolução o ITBI, a todo momento ele foi super profissional e hoje com menos de 1 ano do início da ação recebi os valores pagos indevidamente. Para quem tem receio converse com o Dr Paulo e esclareça todas as dúvidas."
Elaine Modesto
Avaliação no Google
"Graças ao trabalho deles consegui restituir um itbi que a prefeitura cobrou por valor errado. Atendimento excelente, com honestidade e transparência. Recomendo!"
Fabricio Navas
Avaliação no Google
"Excelente profissional, trabalhou com seriedade e transparência. Meu caso foi um valor cobrado a mais no ITBI e o Dr. Paulo conseguiu a restituição. Se precisar se um ótimo advogado, pode confiar. Obrigada, Dr. Paulo!"
T. C.
Avaliação no Google
"Excelente a experiência. a pessoa com quem tratei muito profissional. Foi feito um contrato de prestação de serviços detalhado, informações ao longo do tempo de andamento do processo (estorno de ITBI pago a maior) e prestação de contas ao termino deste com deposito em conta do valor devolvido pela PMSP. O processo demorou aproximadamente 1 ano e meio, mas compensou."
Clovis Nogueira
Avaliação no Google
Resultados dependem de cada caso.
Na compra de imóvel, você cuida do contrato e das certidões. E para por aí?
É o que a maioria dos advogados faz. E é exatamente aí que o ITBI a mais passa sem ninguém ver.
Este guia é pra você se…
- Você advoga e quer oferecer um serviço novo sem mudar de área
- Atende clientes que compram, vendem ou herdam imóveis
- Atua com imobiliário, família ou sucessões e quer ampliar o que oferece
- Quer entender o tema com segurança antes de pegar o primeiro caso
Não é pra você se…
- Procura peça pronta para protocolar sem ler
- Acha que toda guia de ITBI tem erro (não tem, e o guia não parte disso)
- Vai atuar só fora de São Paulo e não pretende adaptar à lei do seu município
Seu cliente não vai sair procurando um especialista em ITBI. Ele vai perguntar ao advogado em quem já confia. Só falta você saber onde olhar.
ESCOLHA COMO VOCÊ QUER COMEÇAR
Duas formas de acessar o Guia da Economia Imobiliária
OPÇÃO 1
Guia Essencial
Para entender o tema e consultar quando um caso aparecer.
- 2ª EDIÇÃO · 2026E-book Guia da Economia Imobiliária, 94 páginas, revisto e atualizado pela LC 227/2026, com foco na cidade de São Paulo
- Bônus: links do requerimento de primeira aquisição nos 18 Registros de Imóveis de São Paulo + modelo de declaração para o desconto de 50% nos emolumentos
- Bônus: vídeo mostrando como preencher a DTI com financiamento pelo SFH
- Novas edições sem custo adicional
- Acesso vitalício
R$ 47pagamento único
QUERO O GUIA POR R$ 47 →OPÇÃO 2
Pacote Profissional
Para sair do estudo e montar o primeiro caso.
TUDO DO GUIA ESSENCIAL, MAIS:
- ATUALIZADO · LC 227/2026Petições para o Juizado Especial da Fazenda Pública: ação de restituição e ação de economia do ITBI, para adaptar ao seu caso
- Mini curso "A Certidão Esquecida": o documento da operação que costuma passar batido
- Videoaula: o cenário atual do ITBI
- Modelo de apoio para isenção de ITBI
- Jurisprudência organizada: JEFP de São Paulo, Colégio Recursal e TJSP
R$ 147pagamento único
São R$ 100 a mais pelas petições atualizadas pela LC 227/2026, o mini curso, a aula e a jurisprudência. Um único caso de R$ 10 mil gera R$ 3 mil de honorários.
QUERO O PACOTE PROFISSIONAL POR R$ 147 →Pagamento único · Acesso imediato · 7 dias de garantia
7DIAS
7 dias para decidir com o material na mão
Entre, leia, assista. Se em até 7 dias você achar que não valeu, peça o reembolso pela plataforma e receba 100% do valor de volta. Sem precisar justificar.
QUEM ESTÁ POR TRÁS DO GUIA
Paulo Marques Neto
Advogo desde 1999. Há mais de 10 anos trabalho só com economia e recuperação de ITBI e ITCMD. Sou fundador da Lourenço Marques Sociedade de Advogados.
+2.000
escrituras analisadas
+500
processos em ITBI e ITCMD
7
livros, 2 best-sellers na Amazon
Meu escritório foi premiado pela ADVBOX entre os Melhores Escritórios Digitais do Brasil. Há 3 anos faço parte do júri dessa premiação.
Coloquei no guia o que eu confiro em cada caso, pra você não precisar aprender do jeito que eu aprendi: pagando.
PERGUNTAS FREQUENTES
Ainda está em dúvida?
Preciso ser tributarista?
Não. Eu também não era quando comecei. O guia parte do zero e mostra o que conferir. Advogados de imobiliário, família e sucessões costumam ter esses casos na mão sem perceber.
Serve só para São Paulo?
O guia foi feito com base na lei e na prática da capital paulista. A lógica da base de cálculo vale no país todo por causa do Tema 1113 do STJ, mas isenções, alíquotas e procedimentos mudam de município para município. Fora de SP, você vai precisar adaptar à lei local.
Toda guia de ITBI tem cobrança a mais?
Não, e o guia não parte dessa ideia. Ele te ensina a reconhecer quando vale aprofundar e quando não vale.
Quanto tempo até eu receber honorários?
Depende do caminho. Na economia feita antes do pagamento do imposto, o resultado para o cliente é imediato. Na restituição judicial, meus processos levam, em média, de 1 ano e meio a 2 anos e meio.
Sempre precisa entrar com ação?
Não. Algumas economias saem só com o preenchimento correto da guia ou uma declaração no cartório. Já a correção da base de cálculo exige medida judicial. O guia mostra qual caminho vale para cada situação.
Os modelos incluem mandado de segurança?
Não. As petições do Pacote Profissional são para o Juizado Especial da Fazenda Pública: uma de restituição do ITBI pago a mais e outra de economia, antes do pagamento. Ambas já atualizadas pela LC 227/2026.
Posso protocolar os modelos sem alterar?
Não. São referências para você adaptar ao caso concreto antes de usar.
Corretor ou imobiliária pode comprar?
Pode, para ampliar repertório. Mas qualquer medida jurídica precisa ser conduzida por advogado.
Quantas páginas tem o e-book?
A 2ª edição (2026) tem 94 páginas, em linguagem direta, com prints das consultas no site da Prefeitura, casos reais do escritório e um capítulo sobre o que muda, e o que não muda, com a LC 227/2026.
Como e quando recebo o acesso?
Pela Eduzz, logo depois que o pagamento é aprovado. No cartão e no Pix, chega em minutos.
Qual a diferença entre R$ 47 e R$ 147?
O de R$ 47 é o e-book com os bônus. O de R$ 147 inclui tudo isso mais os modelos de petição já atualizados pela LC 227/2026, o mini curso, a videoaula, o modelo de isenção e a jurisprudência. Se você quer atuar logo, o Pacote te poupa semanas de pesquisa.
E se eu não gostar?
Você tem 7 dias. Pede o reembolso pela plataforma e recebe 100% de volta.
A próxima compra de imóvel que passar pela sua mesa pode ter um honorário escondido.
Dá pra continuar deixando passar, como eu deixei no meu próprio imóvel. Ou dá pra saber exatamente o que conferir.
Pagamento único · Acesso imediato · 7 dias de garantia